Førstegangskøber: sådan går finansieringen op

Du har fundet boligen. Salgsopstillingen siger 2.500.000 kroner, og du kan lige akkurat se dig selv i køkkenet. Så melder spørgsmålet sig: hvor kommer pengene fra? Ikke ét sted, men tre. Og de tre skal gå op, før du får nøglen.

Det er dét, der gør det første boligkøb forvirrende. Du låner ikke bare et beløb i én bank. Du sætter en finansiering sammen af et realkreditlån, et banklån og din egen udbetaling, og hver del har sine egne regler, sin egen rente og sin egen rolle. Forstår du, hvordan brikkerne passer sammen, holder du hovedet koldt, når rådgiveren begynder at tale om belåningsgrad, bidragssats og kurstab.

Denne guide tager dig gennem det hele i klarsprog: hvordan de tre dele hænger sammen, hvor meget du selv skal lægge, hvad købet koster ud over prisen, hvad banken kigger på, og de begreber, du møder undervejs. Vi viser ingen konkrete renter fra bestemte udbydere, regneeksemplerne bruger opdigtede tal, så du kan se mekanikken, ikke et tilbud.

Tænk på købesummen som et billede, der skal lægges færdigt. Ingen enkelt brik dækker hele billedet. Tre brikker gør det tilsammen, og mangler én af dem, går puslespillet ikke op, uanset hvor pænt de andre passer.

Lovgivningen sætter kanten på den nederste brik. Et realkreditlån til en ejerbolig til helårsbrug kan ydes inden for en lånegrænse på 80 procent af ejendommens værdi. Det er ikke et forslag fra banken, det er en grænse i loven. Resten skal komme fra dig og fra et banklån.

Læg mærke til, at de tre dele lægger sig oven på hinanden i en bestemt orden. Jo mere du selv lægger i udbetaling, jo mindre banklån har du brug for i toppen, og det er som regel det dyreste lag. Vil du regne på din egen situation, kan du lege med tallene i låneberegneren.

Udbetalingen er den del af købesummen, du selv skal stille med. Reglerne om god skik for boligkredit kræver, at långiver sikrer sig, at du som udgangspunkt lægger en passende udbetaling af købesummen, inden aftalen indgås. Loven sætter altså et krav, men den skriver ikke ét fast tal.

Tallet kommer fra Finanstilsynets vejledning. Her regnes 5 procent af købesummen som udgangspunkt for en passende egenfinansiering. Det er ikke en mekanisk grænse: långiver skal vurdere hver kunde konkret, og udgangspunktet kan fraviges i begge retninger. Men 5 procent er det tal, du oftest vil møde som det praktiske minimum.

Hvorfor kravet? Udbetalingen er en stødpude. Falder boligpriserne, er det din egen andel, der bliver spist først. Har du lagt 5 procent selv, skal boligen falde mere end det, før du skylder mere, end den er værd. Derfor er hovedreglen også, at udbetalingen skal være dine egne penge. Du kan ikke låne dig til den, for så er stødpuden der ikke.

Prisen på salgsopstillingen er ikke slutregningen. Selve handlen udløser en række omkostninger, som mange førstegangskøbere overser, indtil de står i budgettet. De vigtigste er værd at kende på forhånd.

Den største post er som regel tinglysningsafgiften, en statsafgift for at registrere handlen i tingbogen. Den falder to steder: én gang for at tinglyse ejerskiftet (skødet) og én gang for at tinglyse pantet bag lånene. Satserne er lovbestemte og de samme uanset hvilken bank eller advokat du bruger.

Ud over afgiften kommer honorar til en boligrådgiver eller advokat, der gennemgår købsaftalen, en eventuel ejerskifteforsikring mod skjulte fejl og mangler, og bankens og realkredittens etableringsomkostninger, for eksempel kurtage og kursskæring. Herunder ses, hvordan posterne kan fordele sig på vores eksempelbolig.

Før banken låner dig penge, skal den vurdere, om du kan betale dem tilbage. Det er ikke bare bankens forsigtighed, det er et lovkrav. Banken skal vurdere din kreditværdighed, inden aftalen indgås, på grundlag af fyldestgørende oplysninger.

I praksis betyder det, at banken ser på din indkomst, dine faste udgifter, din eksisterende gæld, din ansættelse og din historik. Ud af det regner den dit rådighedsbeløb, det, du har tilbage, når alt fast er betalt, inklusive den nye boligudgift. Er der ikke luft nok, siger banken nej, uanset hvor gerne du vil.

Banken nøjes ikke med at regne på renten i dag. Den stresstester din økonomi mod, at renten stiger. Efter reglerne om god skik må et variabelt forrentet boligkreditlån som udgangspunkt kun tilbydes dig, hvis du også kunne godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån uden afdragsfrihed. Banken vil altså vide, at du kan holde til den dyrere version, før den giver dig den billigere.

Har du en betalingsanmærkning, kan det blokere lånet. En negativ registrering i et kreditoplysningsbureau kan banken finde i sin søgning. Læs mere om, hvad en registrering betyder, under RKI og om selve vurderingen under kreditvurdering.

De to lån, der finansierer det meste af købet, ligner ikke hinanden. De adskiller sig på sikkerhed, rente, gebyrer og løbetid, og forskellene forklarer, hvorfor det ene er billigere end det andet.

Realkreditlånet har pant i boligen og finansieres ved, at instituttet udsteder obligationer. Den gode sikkerhed gør renten lav, men til gengæld betaler du en bidragssats, et løbende gebyr oven i renten, som afhænger blandt andet af, hvor stor en del af boligen du har belånt. Banklånet ligger oven på realkreditlånet med dårligere sikkerhed, og prisen afspejler den større risiko.

På begge lån skal du vælge mellem fast og variabel rente. Fast rente giver budgetsikkerhed; variabel rente kan starte lavere, men kan stige. Det valg er en artikel for sig, vi har samlet det under fast eller variabel rente.

Rådgiveren taler et sprog, ingen har lært dig. Her er de ord, du oftest støder på, oversat til hverdagsdansk:

• Belåningsgrad. Hvor stor en del af boligens værdi, dine lån dækker. 80 procent realkredit plus 15 procent banklån giver en belåningsgrad på 95 procent.
• Bidragssats. Realkreditinstituttets løbende gebyr oven i renten. Fylder mere, jo mere af boligen du har belånt.
• Kurs og kurstab. Et obligationslån udbetales til dagens kurs. Er kursen under 100, får du udbetalt mindre, end du optager, forskellen er kurstabet.
• Rådighedsbeløb. Det, du har tilbage, når alle faste udgifter er betalt. Bankens vigtigste mål for, om du kan bære boligen.
• Gældsfaktor. Din samlede gæld målt i forhold til din årsindkomst. En høj gældsfaktor gør banken mere forsigtig.
• Tinglysning. Den officielle registrering af ejerskifte og pant i tingbogen. Udløser tinglysningsafgiften.
• ÅOP. De årlige omkostninger i procent, der samler rente og gebyrer i ét tal. Læs mere om ÅOP.

Et lånetilbud er ikke noget, du skal skrive under på i samme sekund. Loven giver dig tid, men reglerne er ikke ens for de to lån, og det er værd at vide på forhånd.

Får du et tilbud om et realkreditlån, der ydes på baggrund af obligationsudstedelse, kan långiver ikke give dig mindre end 7 dage til at tage stilling. Til gengæld kan renten og de øvrige omkostninger nå at ændre sig i den periode, fordi de følger kursen på de underliggende obligationer.

For en almindelig kreditaftale, for eksempel dit banklån, har du 14 kalenderdages fortrydelsesret efter kreditaftaleloven. Men realkreditlån på baggrund af obligationsudstedelse er udtrykkeligt undtaget fra den ret. Du kan altså ikke uden videre fortryde selve realkreditlånet på samme måde som banklånet.

Læs mere om, hvad fortrydelsesretten dækker og ikke dækker, under fortrydelsesret, og om dine øvrige rettigheder som låntager under kreditaftaleloven.