Lån til renovering: vælg finansiering efter opgaven

Badeværelset er fra firserne, og fugerne giver op. Du kan godt se, at det skal laves. Men hvor skal pengene komme fra? Et forbrugslån kræver ingen pant. Et tillæg til realkreditten er billigere i rente. Og måske har du allerede nok stående på kontoen. Hvad er det rigtige at gøre?

Det korte svar er, at det afhænger af to ting: hvor stort projektet er, og hvor længe det, du bygger, holder. En ny bordplade og en gennemgribende tilbygning skal ikke finansieres ens, lige så lidt som du ville bruge den samme mursten til at hænge et billede op og til at støbe et fundament.

Denne guide viser dig de fire veje til at betale for en renovering, hvad der typisk er billigst, og den ene regel, der betyder mest. Undervejs regner vi på eksempler med opdigtede tal, så du kan se, hvordan mekanikken virker. Tallene er til illustration, ikke tilbud og ikke en udbyders priser.

Der findes ikke ét rigtigt renoveringslån. Der findes en håndfuld måder at betale på, og hver af dem passer til en bestemt slags opgave. Fejlen er at gribe efter den samme løsning hver gang, for eksempel altid at tage det hurtigste lån, uanset om du skal skifte en vandhane eller bygge en etage på.

Tænk først på selve opgaven, ikke på lånet. Hvor mange penge kræver den? Hvor længe holder resultatet? Haster den, eller kan du vente? Når du har svarene, giver finansieringen næsten sig selv.

De fleste renoveringer betales på en af fire måder, eller en blanding. De adskiller sig på tre ting: renten, de faste omkostninger ved at oprette lånet, og om der stilles sikkerhed i boligen.

Opsparing. Betaler du selv, slipper du for renter og gebyrer helt. Det er den billigste finansiering, der findes. Ulempen er, at det tager tid at samle beløbet, og at en nødvendig reparation ikke altid kan vente.

Forbrugslån. Et lån uden sikkerhed i boligen. Renten er den højeste af de tre lånetyper, men til gengæld er der ingen tinglysning. Det passer til mindre beløb, du kan betale tilbage over få år.

Banklån. Et lån direkte i banken, ofte med fast rente over en kortere årrække. Renten ligger typisk mellem forbrugslånet og realkreditten. Banken kender måske allerede din økonomi.

Realkredittillæg. Har du friværdi, kan du optage et tillægslån med pant i boligen. Renten er den laveste, men der er faste omkostninger til vurdering og tinglysning, og det tager længere tid at få på plads. Det egner sig til store beløb over lang tid.

Læg mærke til, at den laveste rente og de laveste faste omkostninger ikke findes samme sted. Realkreditten har den billige rente, men den dyre opstart. Forbrugslånet har den billige opstart, men den dyre rente. Hvilken der vinder, afgøres af beløbet og løbetiden, og det ser vi nærmere på om lidt.

Her er den vigtigste beslutning, du træffer, og den, flest tager forkert. Løbetiden, altså hvor mange år du betaler af, bestemmer to ting på én gang. Jo længere løbetid, jo lavere bliver den månedlige ydelse. Men jo længere løbetid, jo flere år løber renten, og jo mere betaler du i alt.

En lang løbetid ser fristende ud, fordi ydelsen bliver overkommelig. Men du kan ende med at betale af på et badeværelse, længe efter at det trænger til at blive lavet om igen. Det er som at betale afdrag på en ferie, du holdt for tre år siden.

Reglen virker begge veje. En energiforbedring som en varmepumpe eller nye vinduer holder i mange år og sparer dig penge hver måned. Her kan en længere løbetid være helt rimelig, hvis den månedlige besparelse på energiregningen dækker en stor del af ydelsen. Læs mere om den slags i vores guide til grønne lån.

Realkreditten har den laveste rente, så den må da altid være billigst? Nej. Renten er kun den ene side. På den anden side står de faste omkostninger til at oprette lånet, vurdering af boligen, tinglysning af pantet og statens tinglysningsafgift. De skal betales, uanset hvor lidt du låner.

Ved et lille beløb over kort tid kan disse faste omkostninger sagtens æde hele renteforskellen. Ved et stort beløb over mange år er de derimod små i forhold til, hvad den lave rente sparer dig. Et sted derimellem vender regnestykket.

Ved det lille projekt er realkreditlånet dyrest, selv om renten er lavere, de faste omkostninger fylder for meget på et lille beløb. Ved det store projekt vinder realkreditten klart, fordi den lave rente løber i mange år på et stort beløb. Det er den samme mekanik som i vores beregner for løbetid og totalpris, hvor du kan prøve dine egne tal. Se også regneeksempler for et renoveringslån.

Den billigste finansiering er den, du ikke optager. Hver krone, du betaler af egen lomme, koster nul i renter. Kan projektet vente, er opsparing derfor næsten altid det økonomisk klogeste, og hver krone, du sparer op eller får i tilskud, er en krone mindre, du skal låne.

Men opsparing har også en pris, selv om den ikke står på et lånedokument. Udskyder du en nødvendig reparation for at spare op, kan skaden nå at vokse. Et utæt tag, der får lov at stå, kan blive til råd i spærene. Den regning kan let overstige, hvad renterne på et lån ville have kostet.

Vej derfor to ting op mod hinanden: det, du sparer i renter ved at vente, mod det, udsættelsen kan komme til at koste. Er der tale om en ren forbedring, du selv vælger, taler det for at spare op. Er der tale om en skade, der forværres, taler det for at handle nu, også med lån.

Den lave rente på et realkredittillæg kommer ikke gratis. Den er lav, netop fordi lånet har pant i din bolig. Kan du ikke betale, har långiveren sikkerhed i ejendommen og kan i sidste ende søge sig fyldestgjort i den. Et forbrugslån har ikke den sikkerhed, derfor er renten højere, men risikoen for boligen mindre.

Et tillægslån øger også din samlede gæld med pant i boligen. Falder boligpriserne, kan du komme til at skylde mere, end boligen er værd. Det er sjældent et problem, hvis du bliver boende og betaler af som planlagt, men det er værd at kende, før du binder mere gæld op på huset.

Uanset hvilken vej du vælger, står du ikke uden beskyttelse. En række regler gælder for forbrugerkredit, og de er værd at kende, før du skriver under.

Når du sammenligner tilbud, er der ét tal, du skal bruge: ÅOP. Det samler rente og obligatoriske gebyrer i én årlig procent og er defineret i kreditaftaleloven § 16, så det regnes ens hos alle udbydere. Læs ÅOP sammen med den samlede tilbagebetaling i kroner, så ser du både prisen pr. år og den endelige regning. Vi har en hel guide til ÅOP, hvis du vil forstå tallet til bunds.